¿Que hace y qué es el AF, Administrador de fincas?

Administración de fincas y su porqué y para qué…

Hoy vamos a hablarles de un tema muy importante en la actualidad, los administradores de fincas. Ya que cada vez hay más edificios o fincas, ya que el suelo urbanizable escasea, y las ciudades, están orientándose a la masificación de edificios, para rentabilizar el suelo disponible en el mercado. Quienes son, sus funciones y quien puede ser uno de ellos.

Primero para hablar del tema, debemos empezar por una definición ¿Qué es un administrador de Fincas?

Un administrador de fincas, llamado comúnmente administrador de comunidades, gestor de comunidades o gestor de fincas, es un profesional que se encarga de gestionar, a petición de los propietarios de fincas rústicas o urbanas, o por decisión de una junta de propietarios, los asuntos financieros, legales y técnicos necesarios para el mantenimiento y gestión económica de las mismas.

Ahora, seguimos por: ¿Quién puede ser administrador?

El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocido para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

Ya tenemos claro que es, y quien puede serlo, continuamos con lo más importante. ¿Cuáles son sus funciones?

Las funciones y todo lo relativo al administrador de fincas, está regulado en la Ley de Propiedad Horizontal, en concreto las funciones son el art. 20 de la citada ley:

1. Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
2. Preparar con la debida antelación y someter a la junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
3. Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
4. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
5. Actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
6. Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
7. Mediador entre la comunidad y el propietario, entre los mismos propietarios, entre la comunidad y las Administraciones Públicas.
8. Custodiar la documentación del arrendador o comunidad
9. Expedir certificados de deuda o corriente de pago para una correcta reclamación judicial o transacción inmobiliaria.
10. Establecer criterios contables e información clara y precisa, realiza las liquidaciones para su aprobación, actualiza las rentas, repercute las obras, se ocupa de los cobros de los recibos a inquilinos o propietarios, repercutiendo los consumos individuales susceptibles de individualización, de morosos, deudores. De los pagos a proveedores, nóminas, acreedores, etc.

Dentro de las funciones, la más importante a mi modo de verlo, es: La convocatoria y orden del día.  En estos se convoca a los propietarios para la aprobación de cuentas y presupuestos relativos al edificio, o propiedad. Esto está regulado en el artículo 16 de la Ley Horizontal:

1. LaJunta de propietariosse reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará elPresidentey, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a “quórum”.

La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.

3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

Como conclusión, debemos hablar de los honorarios del administrador, ya que es un trabajo que no realiza de manera altruista.

El Administrador de Fincas cobrará unos honorarios por los servicios que preste a la Comunidad de Propietarios, estos honorarios variarán dependiendo de los servicios que preste. No existen unas tarifas fijas pero cada Colegio de Administradores de Fincas recomienda unos mínimos. Los honorarios serán revisados el día 1 de Enero de cada año en función del cierre del IPC a fecha 31 de diciembre del año anterior.